房價何時下跌？囤房稅真的有用嗎？新手買房前要搞懂的兩點，一次讓你知道！
文｜啦可一
自美國向全世界大撒 QE 讓世界各國（包括台灣）房價接連上漲，好不容易在 2022 年等到聯準會宣布升息來因應通膨，雖然台灣升息步伐跟進緩慢，但也推出《平均地權條例》修正案來抑止短期炒作，因此讓不少人認為台灣房價下跌的時機到了，但卻遲遲等不到那一天，到底是哪個環節出了問題呢？而購屋族又該以何種心態來面對當今的房市呢？
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台灣房價到底何時會下跌呢？
如果你心心念念所想的都是這句話，那您可能是一位購屋族，倘若你是主計總處近期在人口及住宅普查裏頭，屬於 78.6 %「住宅自有率」的屋主們，那這可能是你最不想聽到的一句話。而這也間接地道出了在台灣房價「漲多跌少」的主因。
更細膩一點說，以內政部於 2023 年 Q1 全國普通家戶數約 821 萬戶為例，我們可以大致上推算並重整出這樣的輪廓，這包括:
821.5 萬 X 78.6%=約有 645.6 萬戶擁有自己的房子
其中經財政部非自用住宅房屋稅籍全國總歸戶的統計得出，約有 49.3 萬戶持有超過一戶以上的房子，所得出累計約有 71.1 萬戶的房子在他們名下。
71.1 萬戶/645.6 萬=占自有住宅約 11%比重持有超過一戶房子
更代表著自有住宅者超過約八成九的多數(645.6 萬-71.1 萬=574.6 萬戶)都是僅擁有一戶住宅的一般民眾，雖然房價下跌表面上讓人感受不佳，但是房價上漲真的對這群多數僅擁有一戶的自住者有幫助嗎？
房價上漲總帶給人的迷幻錯覺
舉例來說，房價上漲以直覺來說似乎有助於自己的房子資產價值提升，但實際換屋轉賣再買新房子下來卻不見得能佔到多少好處，因為同區域的新房子房價勢必等幅上漲，而且新房子的高公設比無法喚回過去寬敞的居住空間，加上因為房子新因此每年要繳比過去舊房子數倍以上的房屋稅更讓人卻步。
因此你會發現很多人這幾年要嘛是將台北市區的老房子賣掉之後，就不再附近近找新房子，反而離開台北市而選擇新北或是桃園等二線的都會區甚至是郊區來居住購買，要嘛就只能繼續待在屋齡日益老舊的房子苦撐能撐一天是一天。
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對比上述的情況，持有超過一戶以上佔約 11%非自有住宅者，當然是房價上漲之下的贏家，即便扣除掉短期炒作，長期持有超過十年以上的資產價值經統計多數都是以倍數增長來計算的;但反觀沒有自己房子的這一群則是最弱勢的一群。
821.5 萬X(1- 78.6%)=約有 175.7 萬戶沒有自己的房子
由於沒有任何一間房子便與房價上漲絕緣之外，比起僅擁有一戶住宅的一般民眾更慘的是，這群人得用自己畢生的努力工作下的積蓄真金白銀來支付買房，反觀僅擁有一戶住宅的屋主至少還能賣房獲取房價增值的空間來替代部分的換屋成本，至於超過一戶以上的人那就更不用說了，買賣房子對於他們而言就只是某種資產規畫而已。
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誠實豆沙包版的囤房稅
再者透過我們可以透過近期財政部修法的進階版「囤房稅 2.0」的心態，大致從其稅率上去更動而非是稅基上，得出目前執政的政府仍採不得罪少數有影響力的 71.1 萬戶來交代民間對居住正義的聲浪，卻也間接地選擇放生了這群 175.7 萬戶弱勢人們站在不平等的起跑點上。
畢竟這群人可能只知道自己買不起房子是自己能力的問題，根本無從怪罪起，一邊是房價下跌肯定被罵，而另一邊若讓房價上漲或許能討好更多選票的，這算盤是這樣算的：
房價若下跌:- 71.1 萬戶多房族(獲利減損，反對)-574.6 萬戶單房族(感受不開心，反對)+175.7 萬戶無殼族(買房門檻下降，贊成)=約有 470 萬戶反對
房價若上漲:+71.1 萬戶多房族(獲利成長，贊成)+574.6 萬戶單房族(感受開心，贊成)-175. 7萬戶無殼族(買房門檻上升，反對)=約有 470 萬戶贊成
但是實質上無論房價上漲或下跌，對於戶數最多的單房族根本毫無差別。
以房價下跌為例，雖然單房族售屋時會有部分獲利減少，但購買新房的房價也會下跌，因此一來一回之間差異並不大，更甚者反而對中古屋販售有利，畢竟中古屋會同步反映屋齡的老舊故下跌空間較為有限，反觀新房子因受人為因素影響較大，房價下跌波動的幅度就會更大，因此這對單房族而言反而是個舊換新的好機會。
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心態正確才是王道，遇到考驗才知道
但很可惜的是在台灣佔最多數的單房族並不明白房價的漲跌對自己的幫助根本不大，只是某種感覺自我良好而已，因此多數心態都停留在自己已經有房，何必去招惹甚麼房價下跌，對於房價上漲的情況也就更冷眼漠視，而這正是目前在台灣上演的原貌。
因此生長在這樣世代下的你若想要購屋，千萬別只是悶著頭硬幹，否則可是會讓你傷痕累累，因此在應對做法之前，你得先具備以下兩點心態：
1. 想買房之前，得先有哪些條件下「不買房」的心理素質。
每隔一段時間都會有不少購屋族，很盲目地在市場上等待天上會掉下禮物來（房價下跌），但等到的都剩下不耐煩而「含淚」買房，明知房價不合理，卻輕忽購買不合理的房價是讓房價合理化的推手，普遍問出最大的問題都落在自己根本欠缺著，超出那些界線就「拒不買房」的選項。
因此多數都敗在不耐久候的狀態下而選擇妥協，但若看到下圖的分布應該會嚇出一身冷汗來，因為在不對的時機點上購屋，讓原本看起來的美事也容易轉成憾事!
本圖為三重區捷運三和國中站方圓 1000m 屋齡 1~5 年住宅為統計（資料來源:買房神探）
2. 決定購屋前你得認清自己所待的處境
很務實地說，現有的購屋環境對目前 80 年代購屋主流，甚至是下一代都是極度不友善的，倘若您與父母親在過去並沒有享有過單房族的待遇，那就不見得將購屋當作是成家的必然，甚至是強迫儲蓄的工具。
畢竟當大環境不對時再好的工具與經驗都會變質，除非你能真正真正忍受自己只能用雙腳走，但前一代人卻靠飛的購屋扭曲現況，否則縱使表面上你買到了一間房子，實則是你將用下半輩子（而且已經延長到 30~40 年）的歲月都困在這棟房子身上，而這一切真正值得嗎？請你務必要三思再三思。
