買房是許多人的夢想,但究竟該如何評估當前的房價是否合理呢?本篇與你分享購屋三守則,帶你避開買房誤區、預留資產增值空間,安心當個有殼蝸牛!

文|啦可一

「只要我最終能達到自己的目的,我就會有超常的耐心。」這是我嘗試以柴契爾夫人的人設,套用於當代女性面對日趨惡化的買房環境, 為擁有屬於自己的空間的女性們給予推崇與典範。

在一次因緣際會下,看到了這份由女人迷所舉辦的【女性理想住屋大調查】,讓我印象深刻。

因此,我就試著以不同的視野與觀察提供給每位堅強的女性讀者,在未來買房成家的道路上多一份指南、少一分迷障。

世界上任何事物,都不可能永遠是走直線的距離就能夠到達,那我就試著列舉一些不對的地方,讓大家能避開它,進而能清楚辨識對的地方;

畢竟在這個買房的世代裡,找到對方向遠比忙碌地到處打拼來的重要太多了。

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圖片|Photo by Kindel Media on Pexels

喜新厭舊,小心會讓你付出不低的代價

在台灣的實價登錄裏,你會發現國人普遍對新房子的偏好,尤其是購屋新手們,對預售屋的低自備與本夢比是超乎常人的青睞。

於是,建商們前仆後繼地開展著一間間夢幻樣品屋,並將預售所有風險全部貼現在不合理的房價身上,招攬著每位懷抱夢想的購屋者們進來買單。

因此,你第一個要面對的就是不對的時機。

 
圖|買房神探;本圖以模擬 2012 至 2021 年期間持有新北市住宅大樓、華廈做為量價取樣。

新冠疫情肆虐導致缺工缺料至今,加上 2022 年的俄烏戰爭,與美國因通膨導致升息縮表——我們只要借位思考、把自己想像成建商就好。

其實不難發現,由於原物料或台幣日後貶值的不確定性加劇,最佳的做法就是用超額的利潤,來遞補未知可能的風險。

所以,要在這光景下購買預售屋,除了預售分期付款功能還保留之外,其他所有殘餘價值全被實現在建商的口袋中了。

這時候你得好好思索一下,真的有需要為了透過買房,強迫自己儲蓄一筆自備款,而買下一間價值已被提領一空的房子嗎?

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合理的價格與資產增值空間,其實是同一回事 

對多數人而言,想要合理的房價本身就非常的抽象。

畢竟房子不像汽車、手機能夠輕易比較,再加上不同人的主觀認知對時機環境上的理解,想要取得合理的房價走到最後只能是「自我說服」。

終歸其因,還是在於當你太專注某個特定目標時(比如透過買房來實現自己擁有空間自由的願景),小心不自覺地犯下了「不注意視盲」(inattentional blindness)的錯誤。

這是在哈佛心理系當時非常著名的認知心理學的實驗。

實踐結果證實當人們集中注意力在計算影片內傳球次數時, 常導致「看不見」就站在眼前的大猩猩,而這位「大猩猩」就是輕忽了合理價格的意義。

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圖片|Photo by Andrea Piacquadio on Pexels

什麼是合理價格的真正意義呢?

此處提供一套由房地產大數據統計中常用的定義,可以讓你仔細琢磨參考看看。

當購入的房子價格經歷中長期持有,同時可貼現於通膨貨幣的貶值與房屋屋齡老化折舊,並在穩定的供需背景下,資產價值不受折損,甚至有增值的現象。

用最簡單的白話文來解釋上述的定義:原來合理的房價必須從資產增值的視野下手。但到底原因何在呢? 

其實這樣的思考邏輯並不困難,多數人在看待房價的合理性時,常會以「當下的時空」做為背景依據,也就是某個時空「點」,但卻忽略了時空是常態變動的,因此用一個點去評估變動的事物,無非是緣木求魚。

因為買房行為只是某個「過程」,重點是你因為「持有」而必須經歷常態的變動,因此合理的房價,常常與未來資產的變化脫離不了關係。

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好房子其實是慢慢「換」出來的

再從實務面去觀察,你可以從上一輩擁有房子的歷程中發現,除了第一間房子是用儲蓄存出來的之外,無論是舊房子變新房子,還是小房子變大房子,都有一個共同的特徵——那就是多數是用「換屋」去換出來的。

我們不能過於自信地認為,你眼前的這間房子將伴隨你到終老。

因為房子也會跟著老化,再加上人生有太多你我無法盤算的際遇需要去面對,因此任誰都無法把這一句:「因為房子是要自住,所以不用考慮未來是否要賣掉!」說的這麼滿。

因此在複製上一代的成功行為上,你會清楚房子必須在持有與使用過程中,確認其資產價值能在未來「換」出好價值出來;

而當你在不對的時機取得過高的房價時,不異於抱一顆炸彈在身上,只是你不知道他會何時引爆而已。

畢竟在不遠的未來,你我將面對著有別於過去,一個少子與老年化房市需求逐漸消退的台灣,而在實踐自己空間自由的當下,怎可忽視這些必然的存在呢!