買房之前，你有想過房子對你的意義是什麼嗎？購屋買房前先釐清三個問題及優缺點，你的人生可能不一定要買房？
文｜Gina
對你來說，「房子」代表什麼呢？
可能是財力的象徵、對「家」的具體形象，或單純的投資工具。
如果沒有頭緒，或許你可以讀一讀第 25 屆台北文學獎的一篇優等散文〈Liver〉。作者在其中一個段落，以醫生的視角，紀錄肝水腫病人分享的「炒房成就」。
對這位病人來說，房子是財富象徵，是辛勤工作大半輩子的成就證明，是他不惜用無法挽回的肝病，也要得到的東西。那對你來說呢？
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買房可以是人生的一個里程碑，但在買之前，你有想過自己為什麼要買嗎？不管是自住、投資使用，這都是牽扯到大量金錢與貸款的重要決定。如果你的內心有一絲猶豫，希望下面的幾個問題能幫助你下定決心。
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為什麼第一棟房子不要貸款？
「秘訣就是你的第一棟房子，不管怎麼樣吃苦耐勞、拚死拚活，一定要用自己的錢買下來——千萬不要貸款。」
見我一臉狐疑，M 先生咧嘴笑著繼續說道：「這樣你的第一間房才會『完完全全』屬於你。接下來，你就可以用你的這第一間房子抵押給銀行得到貸款，拿到一筆錢再買第二間房。」[1]
不貸款買房意味著「現金購屋」。你可能會想，現在房貸利率這麼低，拿去投資都能輕鬆獲利，為什麼不貸款？
M 先生提出的想法看似荒謬，但在我看來，其實也是有他的一番道理。
房屋貸款的額度是如何決定的？
申請房屋貸款、決定可以借的金額時，一個重要的評估條件，就是「房屋的價值」。如果想用 M 先生「以房購房」的策略，那當然是第一棟房子能借越多越好。但「房屋的價值」除了考量房屋的條件、地段，還會扣掉「抵押該房屋所借的貸款額度」。
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簡單來說，假設我在買第一棟價值 800 萬的房子時，是自備 500 萬加上銀行貸款 300 萬買下。如果想用「以房購房」的策略，考量到本身已有抵押去借貸款，這棟房子的價值上限已經只剩 500 萬而已。也就是說，這間房子最多只能再跟銀行借 500 萬。
但這種二次抵押房屋借來的貸款，也被叫做二胎房貸，因為抵押權在第二順位、風險偏高，比較少有銀行提供，利率跟可借額度都會比一般的房貸差。
加上政府從 2020 年 12 月開始，共施行了五波打炒房政策，限制民眾在購屋貸款的可借額度。如果第一棟房子就使用購屋貸款，後面的房子能借到的額度會更低，就幾乎很難再利用這棟房子貸款、買下一間房。
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現金購屋容易嗎？
根據行政院主計總處統計的臺灣平均所得，111 年每人每月經常性的平均薪資為 46,838 元。如果想用現金買下一棟 800 萬的房子，需要不吃不喝 14.2 年才有辦法。如果加上生活費呢？
參考財政部公布的基本生活所需之費用金額，薪資扣掉每年 19.6 萬元的生活費用，則需要約 22 年才有辦法現金買下 800 萬的房子。買下一棟完完全全屬於自己的房子，一點都不簡單。
除了薪資要高於平均水平，還要辛勤節儉存下一半以上的薪水，並且維持至少 20 年。真的可以說是「吃苦耐勞、拚死拚活」才買下的房子。
房屋是好的投資工具嗎？ 一起從優缺點分析
乘著台灣房地產不停漲的趨勢，M 先生的資金在連續購入和脫手之間，雪球般愈滾愈大、愈滾愈快。黃染的鞏膜也掩不住他談笑房地產時眼裡閃爍的得意光彩，房產一棟接著一棟的購置，簡單快速得簡直就是細胞複製一分為二、二分為四。[1]
擁有一棟無貸款的房子，就能像 M 先生「以房購房」嗎？放到現在來看，這個策略可能不是那麼容易了。
剛剛提到的打炒房政策中，有兩點最需要注意：
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政府嚴格要求銀行執行「回查聯徵」，限制民眾用原屋融資、增貸、轉貸的錢，當作買另一間房子的頭期款。
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特定區域的第 2 戶房貸，未來 3 年內增、轉貸的可借額度受限，最多只能借到已償還的本金。簡單來說，如果我用貸款 6 成 600 萬元，買一棟 1000 萬元的房子，在 3 年內還了本金 100 萬元，那我增、轉貸的可借額度，最高就只有 100 萬元。
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投資房屋可能有哪些缺點？
除了需要注意房屋貸款的相關政策，在投資房屋前，你可能還要評估其他隱藏的劣勢：
一、房地產流動性差
跟其他的投資標的比起來，房地產的流動性相對差，自由度不高。以投資股票來說，如果想兌現，可以只賣掉部份的股票，但仍然保有股本。
但如果想利用房屋立即兌現，就只能把房屋整個賣掉，或是透過出租來回收租金。
二、租金比繳房貸便宜
如果租金比繳房貸便宜很多，又能保有不錯的生活環境，那會建議不一定要買房。利用多餘的資金投資其他標的，說不定能獲得比房地產更好的獲利，又能有更高的自由度。
三、房價易受地方經濟影響
房屋的價格很容易受到鄰近區域的開發影響，像是嫌惡設施的進駐、捷運開發路線經過的區域，或是企業遷離導致工作機會減少等。
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除了「以房購房」策略，投資房屋有其他優點嗎？
答案是有的，利用低利率的房貸跟房屋本身，還是有值得投資的優點：
一、房貸利息可以「扣稅」
繳房貸的這筆支出，你可以在申報個人綜合所得稅時扣除，最多可以抵 30 萬元。
二、利用負債創造價值
把房貸的還款期限拉長、降低每月的還款金額，就可以利用每月「餘裕的資金」做其他投資規劃。以目前最低房貸利率 2.06% 來看，只要選擇報酬率高於房貸利率的投資工具，就可以利用利率差異創造價值。
三、利用房屋抵抗通膨
巴菲特主張三十年房貸是對抗通貨膨脹最好的工具，因房價會隨通膨上漲，但放在銀行的定存卻會隨通膨而減少價值。
四、用繳房貸來強迫儲蓄
利用每月定期的還款壓力，讓自己有機會存下一筆錢，並強迫自己不把錢花光。
但也要提醒，如果想買房子當儲蓄，要先評估自己的「所得」是否能夠負擔，以及房屋的「保值、增值性」。
五、活用房產增值空間
其實隨著通膨、經濟發展，房價勢必會跟著成長。根據天下雜誌的報導，2012 年到 2021 年的十年內，全臺的房價漲幅就已經接近五成。
就算房屋本身的貸款還沒還完，只要房屋價值跟原本比起來有提高，就能利用這個「增值」的空間再借一筆貸款。
再次抵押房屋借的二胎房貸，雖然利率比一般房貸高，但通常還是比信貸、信用卡的利率低。可以更好活用名下的房產價值，幫自己還掉較高利率的債務或做投資理財等規劃。
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買房前，需要釐清的三個問題
我像是個被「房子」馴化的牲畜，順從的住在這個看似實體卻虛無的價值與期待裡，被房子馴化了野心，出賣肝臟、出賣同理心、出賣社會道德良知、出賣「孩提時便耳熟的小道理」。[1]
你所買下的，是屬於自己的房屋，還是社會的期許？買房的價值與意義只有自己能給予，如果你還在猶豫，建議看看以下的三個問題來幫助你釐清想法。
一、房屋對你而言代表什麼？
對某些人來說，可能是財富象徵、「家」的想像，或單純的理財工具。反思房屋對自己的意義，可以幫助釐清買房的「意願」，是出自於自己，還是順應社會期許而產生。
以我自己為例，房屋代表了「安全感」，是避風港與歸屬。加上很難找到願意讓租客養寵物的房東，所以多方考量下決定購屋，避免被房東趕走、寄人籬下的生活。
二、為了買房，你需要、願意犧牲哪些？
買房前很容易只看到擁有房屋的優點，卻忽略背後的犧牲。
你可以從頭期款的準備、房貸的還款金額，試算需要在金錢上花費多少努力、是否有節約消費的必要，並加上時間因素一起考量。以〈Liver〉文章中的 M 先生為例，一棟棟房產的代價是肝臟的健康。
除了評估自己「能不能做到」，也可以這些思考這些犧牲「值不值得」。
三、你希望透過買房達成什麼目的？
簡單來說，是希望「財富增加」，還是為了滿足「居住需求」？
如果是希望利用房屋投資增值，除了看報酬率，還要評估房屋所在地段的未來發展、增值空間。但如果是單純的居住需求，除了考慮工作穩定性、附近地段的發展性，還要評估預計居住時間、人生未來規劃等。
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人生不會因為缺少房子而不完整
華人社會裡帶有「有土斯有財」、「安居才能樂業」的觀念，但其實現代人並不一定需要買房。
在以前找到一份工作就做到退休、結婚後力求兒孫滿堂的時代，因為穩定性與家庭需求，房屋是成就與財富的象徵。
但現代的工作變化性大，加上頂客族增多，也有人偏愛以租房換自由，不願被房貸與房產約束。加上年年攀升的房價讓房貸越來越沉重，以及政府力推的社會住宅政策、租屋補助降低房租負擔，讓買房不再成為「必需」。
買房是個重大的決定，不管是投資或自住，希望你都已經想清楚各自的優缺點，不做一個被房子與社會期許馴化的現代人。