自備款 200 萬能買房嗎？可以，這三個步驟避免踩坑，擺脫預算枷鎖！

文｜啦可一

人們常說買房子是人生中的大事，原因不僅在於每次的交易金額都相當龐大，更因為人們一輩子能買的房子也是屈指可數，因此對於買房子不得不慎重其事。

只是有太多人在剛開始的時候，太過於擔憂著自己踩到「預算」爆開的坑，但卻又不小心踩到另一個更深的坑。

今天就由啦可一，來為大家逐一地解開，並提供一套該如何避開採坑的好對策喔！

為了這個大前提就得將就自己的目標，比如搬離市區位置、縮小購買面積或選擇較老舊屋齡的住宅，小心自己因為預算有不自覺地犯下了「不注意視盲」_[1] 的老毛病！

但是，該如何避開因為購屋的預算枷鎖而踩坑呢？

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在購屋裡頭「預算管控」是個相當重要環節，對於預算的定義也不僅僅只是停留在「自備款」的花費的管控，還得包括日後每月房貸支出的預估與管理上；

只是在過去，多數人常會用「自己所擁有」的視角來選擇房子，因此常讓自己陷在進退兩難的難題中。

什麼是「自己所擁有」的預算視角呢？

舉個例子來說，小美好不容易存下的 200 萬的自備款，接着他開始盤算著拿這筆錢去買老房子與預售屋的不同可能組合。

首先是老房子貸款可能要有七成的預期打算，還得準備一筆裝修費、稅金與房仲服務費。

200 萬＝150 萬購屋自備款＋30 萬裝修費（含稅金）＋10 萬房仲服務費＋10 萬緊急準備金（以七成房貸回推可購得 500 萬中古屋）

而預售屋只要付先一成自備款，另外一成則有兩年時間可以慢慢支付，而且房貸可以到八成，且新房子不用裝修費，找代銷買更不需支付服務費

200 萬＝180 萬自備款＋20 萬緊急準備金（以八成房貸回推可購得 900 萬預售屋）

透過模擬兩者購買能力上的差別，你約略能感受到台灣這些年來預售屋熱銷的原因。

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當人們相當在意著自己手中擁有的預算能有多少購買能力時，只要稍用不同的付款比較方式來推波助瀾一下，就很容易不自覺地用購買能力來取代所有決策，這包括了放寬了對合理單價與產品好壞的接受程度。

而這也是多數人會因為預算而踩坑的真正主因：

不是因為買了超出自己預算的房資而爆雷，卻是因為太擔心自己預算爆雷，反而縱容著不合理的單價與妥協著劣質的產品而踩雷。

以台灣這幾年房地產預售亂象為例，首先你常會看到「排隊」購屋、紅單搶房不時出現在各大媒體與通訊社群的角落中，因此也在購屋群體之間瀰漫著「今天遲疑，明日悔恨」的漲價恐懼心理，自然也燃起人性「今日買進，明日致富」貪婪的另一面。

同時在另一邊你會發現一些很難居住的，像是「20 坪無走道偽三房」或是持續挑戰容忍極限的高公設比、厚厚圍一圈的大雨遮還是往上灌地下室持分面積的產品充斥在市面上。

但令人訝異的是，買方好似童養媳一般的照單全收，更加速這個市場扭曲的價值觀，好像在鼓勵著業者與賣方們：「這世界上只要你敢，什麼事都能辦得到」一般。

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圖片｜Photo by rainmaker on Pixta

三步驟避開買房雷區

 「出來混，遲早是要還的」與其事後再來悔恨房子買貴了或是錯買了房子，不如好好學會以下這三件事，讓自己不會因為預算而誤踩雷區。

第一步：建立購屋區域的整體觀

試想若只用預算來找房子最大的問題會出在哪邊呢？

沒錯！你所挑選的僅僅只能是「坐井觀天」所看到的房子，但卻完全搞不清楚當地多數人的偏好與想法。

這包括：他們偏好哪一些類型的房子。原因為何？他們願意付出的總價最高價值位置在哪個？

他們對房子的那些條件普遍是棄嫌厭惡的？又或者是他們對某一類房子單價忍受的臨界點在哪邊？

一但你什麼情況都搞不清楚時，就很容易被當韭菜喔！

因此首先你得要先培養自己建立類似上述的整體觀，也就是去找尋當地多數人所偏好的主流。

你可以嘗試著從產品與交易價格身上下手，並從實價登錄的數據資料中，去統計歸納出你所想要的解答出來，以建立你對當地的整體觀。

 
圖片｜買房神探；本圖示範整體觀，模擬在新北市打算購買總價約 800～900 萬之間，坪數約 21～25 坪之選擇交易排序，包括對新舊屋齡與單價之選擇。

第二步：要具備產品競爭力的意識

這也是回應多數人對自住買房需求普遍的迷失，以為房子自住與投資置產的需求是涇渭分明的，因此認為房子只要自己適合喜歡就好，無須有任何投資置產的額外考量。

但在全球房地產商品化的今日，早已是食古不化的過時想法，用一個最簡單的邏輯來說，當有人以資產投資價值的角度來看待一間房子的時候，試問會因為你以自住的角度而有所不同嗎？

在資本社會的供需市場中，這是不可能發生的事，因此你必須把房子當作像是在職場上的你一樣來看待。

首先你得問自己一個問題，為何別人會選擇你而不是別人？房子也是一樣的道理，而這就是「競爭力」的意識。

當你擁有這樣的意識並不會影響自己原本自住的需求，反而能讓自己更多一份心眼，去好好思索這間房子日後若要換屋，別人為何會想接手你的房子呢？

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圖片｜Photo by Alena Darmel on Pexels

第三步：養成辨識房仲優劣的能力

想要真正買到一間具備市場競爭力的好房子，你得必須認知到在實務上光靠自己的能力是無法勝任的，因此有貴人的相助如虎添翼，事情才能夠真正的水到渠成。

而好的房仲在其中更佔了舉足輕重的地位，但是由於房仲的進入門檻低而良莠不齊，因此該如何慎選優質的房仲更成為你致勝的關鍵。

該如何慎選優質的房仲人員呢？請注意一個很簡單的分辨方式是，觀察這位房仲是否只會配對房子與你的需求而已，還是會多了一份心思，事先將當地多數人的交易行為作出一份統計歸納報告出來讓你明白。

如果你遇到的是後者，那就得好好恭喜你，得緊緊抓住這一位貴人喔！

因此只要能落實上面的三大步驟，你就能在原本單純的「預算視角」之外，建立專屬自己的多重眼光，誰說預算有限就買不到好房子呢？

相信自己，事在人為，美麗的人生永遠在你眼前。